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內地樓市調控不斷加碼，進入了限購、限貸、限價、限售和限商（商業樓宇改成住宅）的「五限」時代，市場博弈加劇。然而，樓市拐點來了嗎？

雖然樓市進入五限時代，熱點城市成交量下跌，但價格企穩。從一綫成市5月的數據來看，看房的人少了，成交量也降了，盡管部分中介公司公布的數據顯示樓價也開始降了，但是，樓價真的降了嗎？

從北京、上海、廣州等一綫城市樓市調控政策仍然不斷加碼來看，樓價下跌只是個別現象，樓市拐點未至，但隨着房貸利率不斷上調，拐點可能漸行漸近。

為甚麼說內地樓市拐點未至？

成交量雖降 房企仍瘋搶地

一是、盡管熱點城市成交量下跌，但整體樓價依然堅挺。本輪樓市調控，被形容為史上最嚴，政策不斷升級，一綫樓市成交下跌，但樓價依然堅挺，近日市場流傳說北京二手樓大幅降價兩成，也被官方媒體證實是誤會，調控政策仍在加碼。

一綫城市樓價下降，可能只是個別現象，即使樓價按月微跌，但按年升幅仍然巨大。根據國家統計局的數據，4月北京、廣州一手樓價，按月分別上升0.2%和1.4%，深圳持平，上海微跌0.2%；4月京滬穗樓價，按年分別仍上升17.4%、15.4%和21.7%。

二是、房地產開發投資仍在加速。國家統計局的數據顯示，在嚴厲的調控政策下，1至4月房地產投資累計增長9.3%，較1至3月加快0.2個百分點，較2016年12月末的6.9%更高出2.4個百分點，顯示房企看好樓市，投資熱點也從一二綫轉向三四綫城市。

三是、盡管成交量下降，但房企仍瘋狂搶地，推高地價。根據中國指數研究院的調查，4月全國300城市賣地收入按年增長35%，成交樓面均價按年增長60%。

不過，在嚴厲的調控政策下，成交量大降，疊加房貸利率攀升，樓市拐點或漸行漸近。

中原地產的數據顯示，5月北京樓市簽約量降至不足1.1萬套，是27個月來的最低。

房貸利率升 樓市降溫關鍵

房貸利率上調，可能成為了樓市降溫的關鍵。北京市金融工作局昨日在官方微博上說，目前北京多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，但不排除未來上調房貸利率的可能性。

隨着北京樓市成交量的持續下降，市場議價空間增大，買賣雙方博弈加大，加上多家銀行上調北京、上海等地的房貸利率10%至20%，未來北京等地的樓市可能進一步降溫，樓價下跌可能成為大趨勢，但在需求支撑下，樓價也不太可能會大跌。

事實上，當前內地地方經濟和財政仍然嚴重依賴房地產，房地產泡沫破裂，引爆金融危機，危害國家經濟安全和穩定，官方也不會允許樓價大跌。

正如人民銀行貨幣政策委員會委員樊綱所說，房地產崩盤，整個經濟就崩盤。